月亮的太陽

    外地來京工作的小王夫婦一直是在北京租房生活，每月的租金在1500元左右。夫妻倆打算近期在北京買房，目前兩人的月收入在1萬元左右，共有儲蓄15萬元，家里還可以支持10萬元。根據(jù)小王夫婦的實際條件，要如何選擇合適的房產(chǎn)呢？
    從相關(guān)調(diào)查來看，像小王夫婦這樣，月收入在1萬元以上的中產(chǎn)階層家庭正在成為北京房地產(chǎn)市場的主力軍；但是，對于這部分人群來說，面對京城居高不下的房價，在其置業(yè)過程中也會顯得“捉襟見肘”，特別是目前房產(chǎn)市場正處于多事之秋，選擇如何置業(yè)就顯得更加“一籌莫展”。

　　美麗家園房產(chǎn)經(jīng)紀公司市場研究人員認為，作為月收入在1萬元以上的家庭，其購房的可操控性相對較強，對沖購房風(fēng)險的渠道也相應(yīng)較多，但需要注意一些置業(yè)技巧問題。以小王夫婦為例，在其購房過程中需要注意的有三點問題：

　　首先是月還款額的制定。按照目前國際貸款購房的一個基本原則，月還款額占月收入的30%—40%是比較合理的，一般不應(yīng)該超過40%。根據(jù)小王夫婦的實際狀況，其貸款購房的額度在45萬到50萬元是比較合適的。

　　具體操作見下表：小王夫婦貸款狀況實施分析表

貸款利率	貸款年限	貸款額度	月還款額月	還款占月收入比重	合理區(qū)間30%-40%
5.51%	15年	45萬	3678.79	36.79%	合理
	20年	50萬	3441.7	34.42%

　　而選擇30%—40%的還款額度，一方面可以確保以后的生活水準不至于置業(yè)而產(chǎn)生巨大的波動；另一方面，區(qū)間可以防范利率變動引起的還款上升風(fēng)險。比如小王夫婦在目前的貸款利率(5.51%)下貸款40萬，貸款期限15年，則其每月的還款額為3270.46元；現(xiàn)在，假設(shè)一段時間之后貸款利率上調(diào)了1%，達到6.51%，則小李夫婦在同等貸款情況下，其每月的還款額增加為3486.63元，每月還款增加216.17，還款額的增加幅度達到6.61%。但是，這種還款成本的上升并不會根本影響到其還款償還能力的下降，其依然處于合理的置業(yè)區(qū)間。

　　其次是總房款的制定。由于小王夫婦目前已經(jīng)擁有15萬的儲蓄，家人還會支持10萬，同時自身的經(jīng)濟收入狀況也比較可觀和穩(wěn)定，短時間也沒有購車計劃。因此，綜合考慮小王夫婦的購房能力，其購房總價可以在60萬—70萬元左右。

　　美麗家園房產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理助理宮萍分析認為，小王夫婦在北部的亞奧、北太平莊、學(xué)院路等區(qū)域和西北部的萬柳、紫竹橋等這些區(qū)域選擇一些二手房或次新房，面積在100平方米左右；如果考慮在南區(qū)置業(yè)的話，可以購買一手樓盤，比如馬家堡、草橋等區(qū)域，面積可以在120平方米左右；東部區(qū)域則可以選擇在朝陽北路、西大望路，面積在80-90平方米之間的一手樓房。同時，也可以選擇望京區(qū)域的二手房。

　　宮萍建議，基于小王夫婦的月收入情況，選擇二手房將會更加優(yōu)于一手房。這是因為，對于總價在50萬—60萬元的一手房除了在南城區(qū)域的選擇空間較大之外，東部、西部和北部三個區(qū)域的選擇空間相對較小，這種空間過小主要體現(xiàn)在位置與房產(chǎn)面積不能合理協(xié)調(diào)配置。而對50萬—60萬元的二手房來，選擇的空間就會較大，一方面是房源的可選擇性較多，另一方面區(qū)域的選擇也會較廣。