一位曾在中介公司任職多年、目前為某樓盤營(yíng)銷總監(jiān)的消息人士表示，目前一般銷售人員只給消費(fèi)者看意向單位的價(jià)格，其他單位的價(jià)格如何難以得知，一方面和資料多數(shù)儲(chǔ)存進(jìn)電腦，銷售人員不想多打印有關(guān)，和開發(fā)商為了隨時(shí)調(diào)價(jià)作準(zhǔn)備有關(guān)，更重要的也是一種營(yíng)銷手法，可以促使消費(fèi)者更快購(gòu)買。
黑幕1：防對(duì)手"踩盤"
樓盤在公開發(fā)售的時(shí)候，裝修、園林等肯定要對(duì)外開放，一些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也可輕易了解到。這個(gè)時(shí)候，房?jī)r(jià)就成了保密的對(duì)象，所以一般銷售人員只提供部分單位價(jià)目表給看樓者，甚至不同銷售人員對(duì)同一套單位也會(huì)說(shuō)不同的價(jià)格，達(dá)到防止競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“踩盤”的目的。
黑幕2：逼消費(fèi)者更快購(gòu)買
該營(yíng)銷總監(jiān)說(shuō)，不給消費(fèi)者多看價(jià)目表，也算是營(yíng)銷手法之一。因?yàn)橹挥幸庀騿挝坏膬r(jià)目表，消費(fèi)者就無(wú)從比較，不會(huì)產(chǎn)生會(huì)不會(huì)買貴了、會(huì)不會(huì)買了一套不好的單位等患得患失的心理，會(huì)促使消費(fèi)者更快作出購(gòu)買的決定。
黑幕3：隨時(shí)調(diào)價(jià)
據(jù)該營(yíng)銷總監(jiān)表示，開發(fā)商每推出一期新單位，對(duì)于市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的接受程度如何也會(huì)心里沒底，所以會(huì)根據(jù)銷售的情況隨時(shí)調(diào)整價(jià)格，其價(jià)格的變化之快，甚至比菜市場(chǎng)上青菜的價(jià)格變化還要快。當(dāng)然，這個(gè)調(diào)整會(huì)有向高調(diào)也有向低調(diào)，在買升不買跌的情況下，開發(fā)商肯定不想讓消費(fèi)者知道樓價(jià)下跌，即使上升，只要消費(fèi)者不了解詳情，開發(fā)商也可以有更多說(shuō)法，所以只給消費(fèi)者看部分單位的價(jià)目表。
某大型發(fā)展商旗下一名銷售人員小剛表示，他是今年調(diào)到該公司一個(gè)熱銷盤做銷售工作。這個(gè)盤很好賣，“300套單位有近千人登記。”小剛對(duì)記者說(shuō)，樓好賣了，領(lǐng)導(dǎo)布置的任務(wù)也變了。“本來(lái)是把樓賣出去就好了，可領(lǐng)導(dǎo)又加了要求，要末位淘汰制，誰(shuí)把樓價(jià)賣高了，誰(shuí)獎(jiǎng)勵(lì)；誰(shuí)把樓價(jià)賣低了，對(duì)不起，要炒魷魚。”
小剛對(duì)記者說(shuō)，領(lǐng)導(dǎo)給他們的價(jià)目表每個(gè)單位還有一個(gè)“保護(hù)價(jià)”，即單位售價(jià)的下限，而上限則沒有明確規(guī)定，在下限之上，又有幾個(gè)價(jià)格，還有一些附加條件，包括送管理費(fèi)、額外9.8折等等，這些都是銷售人員可以選擇的彈性空間。假如他們能夠把房?jī)r(jià)賣得越高，提成也就越高。“所以說(shuō)句老實(shí)話，買房子會(huì)不會(huì)砍價(jià)也很重要。”
黑幕4：更好控制銷售
某從事銷售管理工作近十年的業(yè)內(nèi)人士告訴記者：“這是為了更好地控制銷售。”
“我們對(duì)某些單位是采取‘歧視性定價(jià)’的。因?yàn)橥ㄟ^內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期的意向登記，基本上我們就可以了解到哪些單位受歡迎，因此，這部分單位的售價(jià)往往也要比其他單元明顯高出一截，這高出的部分有可能不太合理。如果將所有的價(jià)格一次性公布的話，那么買家們也就有可能失去買一這部分單位的興趣。”
黑幕5：“節(jié)約”紙張
和之前不同的是，房地產(chǎn)也開始大量進(jìn)入電腦化，樓盤的資料都會(huì)在電腦里有記錄，所以一般銷售人員為了減少麻煩，有時(shí)候會(huì)先問清楚消費(fèi)者意向單位，再向他們提供該套單位的價(jià)格。當(dāng)然，他們會(huì)向消費(fèi)者表示，這是為了少打印一些紙張，為了環(huán)保。
掀開樓價(jià)幾張“臉”的N種對(duì)策
預(yù)售開始，樓價(jià)曝光
樓價(jià)表“猶抱琵琶半遮面”，這是政府所許可的行為？還是發(fā)展商的一意孤行？聰明的消費(fèi)者應(yīng)如何應(yīng)對(duì)？
《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：預(yù)售商品房時(shí)，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)以書面方式向預(yù)購(gòu)人明示預(yù)售商品房的價(jià)格和付款辦法。廣州市房管局《關(guān)于調(diào)整<辦理商品房預(yù)售許可證>業(yè)務(wù)規(guī)則的通知》第三條規(guī)定：預(yù)售范圍的審定以“棟”為單位許可預(yù)售；以“自然棟”作為核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》的最小單位，禁止一棟樓宇分多次申請(qǐng)辦理預(yù)售證(包括換證)。
廣州市房管局2005年7月1日開始實(shí)施的《關(guān)于實(shí)施廣州市商品房買賣合同網(wǎng)上備案的通知》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)(銷)售許可的，市國(guó)土房管局通過《廣州市房屋管理系統(tǒng)》在網(wǎng)上即時(shí)公布商品房擬銷售的價(jià)格等信息。
根據(jù)以上的規(guī)定，我們可以得知，商品房一旦進(jìn)入預(yù)售狀態(tài)，就必需對(duì)外公布銷售價(jià)格等信息；此外，商品房一旦批準(zhǔn)預(yù)售，就不可能單套地審批，因此，只公布部分樓層或單元的價(jià)格，而不公布其他樓層或單元的價(jià)格實(shí)際上是沒有道理的。
出現(xiàn)問題，積極舉報(bào)
一旦發(fā)現(xiàn)樓盤在銷售價(jià)格上沒有全部公開等不規(guī)范行為，應(yīng)該如何處理？有關(guān)政府部門表示，歡迎買家們對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行監(jiān)督。有關(guān)人士表示，類似的監(jiān)督行為，離開群眾的支持，政府的“獨(dú)角戲”未免力有不及。
出現(xiàn)類似的問題，消費(fèi)者可以到廣州市房管局的網(wǎng)站進(jìn)行投訴。該局房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處負(fù)責(zé)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理和監(jiān)督檢查，受理有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投訴，依法查處違法違規(guī)案件，負(fù)責(zé)核發(fā)商品房開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售許可證，指導(dǎo)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、商品房預(yù)售備案的管理工作。消費(fèi)者也可到廣州市房管局該處室進(jìn)行投訴。此外，還可以撥通83334718轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處進(jìn)行電話投訴。
了解樓價(jià)的多種辦法
發(fā)展商不主動(dòng)公布全部樓價(jià)，精明的買家自然有自己的應(yīng)對(duì)辦法。
1、上《陽(yáng)光家緣》看一看
目前，廣州市房管局有公布房地產(chǎn)預(yù)售情況的官方網(wǎng)站———《陽(yáng)光家緣》，上面有不同樓盤各個(gè)單位的銷售信息。
點(diǎn)評(píng)：理論上說(shuō)，《陽(yáng)光家緣》應(yīng)該有樓盤單元的價(jià)格信息，但由于目前這個(gè)系統(tǒng)還不完善，因此，只能夠查詢到各單位的銷售和抵押等狀態(tài)，要查詢到樓盤的具體價(jià)格，估計(jì)尚待時(shí)日。
2、君子動(dòng)之以情
雖然樓盤不一定有全部單位的樓價(jià)表對(duì)外派送，但在銷售人員手頭上卻必然有一份齊全的價(jià)目表，如何從他們手上“淘”到最終的價(jià)格？那就要看你的功力了。你不妨表現(xiàn)出對(duì)購(gòu)買該樓盤很大的誠(chéng)意，但同時(shí)擔(dān)心買不到合適的單元，動(dòng)之以情，加上銷售人員之間的競(jìng)爭(zhēng)存在，相信會(huì)有銷售人員愿意將手頭上的價(jià)格表和盤托出。
點(diǎn)評(píng)：這對(duì)你的說(shuō)服能力將是一個(gè)很大的考驗(yàn)，如果能夠通過這一點(diǎn)看到樓價(jià)表，相信你已經(jīng)有拿到奧斯卡最佳主角獎(jiǎng)提名的可能，最不濟(jì)也該是一個(gè)很不錯(cuò)的談判專家。
3、“小人”動(dòng)之以利
如果上一個(gè)辦法沒有實(shí)現(xiàn)你的目的，那么，看來(lái)適當(dāng)?shù)氖召I人心也就有存在的必要了。如果你真的很想知道樓盤全部單位的價(jià)格，那么，花點(diǎn)小錢收買銷售人員也是有必要的，反正相對(duì)于動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)元的樓價(jià)而言，幾百元應(yīng)該不算什么，畢竟，“小財(cái)不出、大財(cái)不入”嘛！
點(diǎn)評(píng)：如果你不是很喜歡這個(gè)樓盤的話，那就不要輕易花費(fèi)錢財(cái)了。幾百元也是錢啊！此外，要找準(zhǔn)“賄賂”的對(duì)象，否則被人家義正詞嚴(yán)地拒絕，相信滋味也不好受吧。
4、親朋好友全出動(dòng)
如果你有足夠多的有閑親友在廣州，那不妨使用“人海戰(zhàn)術(shù)”，每人問幾套單位的價(jià)格，如果有五六個(gè)親友同時(shí)問的話，相信整體價(jià)格也就會(huì)了解得差不多了。
點(diǎn)評(píng)：這個(gè)方法雖然可以問到比較全面的樓價(jià)，但一來(lái)比較復(fù)雜，而且還要欠下不少“人情債”，因此不要輕易出手。
5、以點(diǎn)帶面來(lái)推測(cè)
其實(shí)，一個(gè)樓盤定價(jià)必然有一定規(guī)律可言，如果找到了相關(guān)的規(guī)律，只要問幾個(gè)單位的價(jià)錢，就能推斷出整棟樓宇的大約售價(jià)水平。
點(diǎn)評(píng)：該手法對(duì)使用者的專業(yè)素質(zhì)有較高的要求，它需要對(duì)樓宇的戶型、景觀、朝向、通風(fēng)、采光等方面的素質(zhì)有一定的判斷之后才能夠施行。如果你不具備這方面的素質(zhì)，那還是不要試了，否則，只會(huì)出現(xiàn)以偏概全的結(jié)局。