??? 前言：“今年1月25日，國家發改委發布了《2006年房地產市場運行情況》報告。2006年全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.5%，漲幅比上年回落2.1個百分點。同比上漲較快的有福州、北京、深圳、廈門等，這些城市2006年幾乎每個月房價漲幅都在10%以上”（以上摘自《京華時報》）。無獨有偶，筆者所在的成都市，“自2006年8月份起，成都市房價一般在4400元/每平方米以上，若不出現重大宏觀經濟變動及政策出臺，其房價有望比2005年度同期增長約高10％”（以上摘自世家機構）。

??? 從公開的報道上看，房價的漲幅都是比較低的，一般一年就百分之十幾。但從購房者的角度看，結果卻截然不同：以筆者所了解的,2004年度，成都神仙樹一帶的房價，一般在2400～3000元/平方米左右，到了2006年，已經漲到了5000～6400元/平方米。短短兩年，房價已經翻番。

??? 那么，房價為什么漲得那么歡？誰是高房價的受益者？誰是房價的推動者？

??? 一、影響房價的因素

??? 商品房，顧名思義，就是商品。按照價值規律的描述，商品的價格是以商品的價值為基礎，并受供求關系的影響，但價格總是自發地圍繞價值上下波動。但現在的房價似乎已經瘋了，它的價格已經遠遠地大于它的價值，房地產業更被指為是黑暗的暴利行業。那么，影響這種商品價格的因素有哪些呢？筆者以為有以下幾個方面：

??? 1、旺盛的需求

??? 生育高峰時出生的那一代人現在已經長大（25歲～35歲），他們具有較強的獨立意識，不愿意與父母住在一起，他們成為當前住房的主要需求者。

??? 城市化進程的加快，大規模的拆遷，提前釋放了大量的住房需求。當前國內的住房的平均壽命只有短短二、三十年，與發達國家的上百年相比，實在太夭壽了！

??? 2、投資或投機

??? 有些人或企業把商品房作為一種投資，但當前的情形更偏向于投機，如著名的溫州炒房團。在特定的地點、特定的時間，這種投資或投機對商品房價格的影響相當大，以至于溫州炒房團在很多城市是開發商的親人、市民的仇人。

??? 3、國家相關政策

??? 如土地的拍賣、商品房限價、稅費的增加，對商品房價格都有較大的影響。

??? 4、房地產開發成本與費用

??? 房地產的開發成本與費用無疑是商品房的價格底線。無論政府采取何種限價政策，一旦限價低于房地產開發成本與費用，開發商絕對不干。

??? 二、誰是高房價的受益者

??? 誰是高房價的受益者？政府？開發商？建筑商？投機者？

??? 筆者以一個圖表來反映：你的房價分解表

??? 假設或前提：

??? 1、土地成本按200萬元/畝計算；

????2、容積率按2.5計算；

??? 3、房地產營業稅金及附加按5.65％計算；

??? 4、契稅按3％計算、其他稅費不考慮；

??? 5、土地增值稅按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：

　　（一）增值額未超過扣除項目金額50％

　　土地增值稅稅額=增值額×30％

　　（二）增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的

　　土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％

　　（三）增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的

　　土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項目金額×15％

　　（四）增值額超過扣除項目金額200％

　　土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項目金額×35％

　　公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數。

??? 6、商品房價格按4000元/平方米計算；

??? 7、假設開發周期為一年，開發資金全部為借款，借款利率為5.85％計算。????

?序號	?項目	?金額（元/平方米）	?受益者	?備注
?1	?土地成本	?1200	?政府	?200萬元/（666.67×2.5）
?2	?建安成本	?1100	?建筑商	?目前交納維修基金的基礎
?3	?財務費用	?67	?銀行	?2300×5.85％÷2
?4	?管理、銷售費用	?115	?廣告公司、媒體、銷售人員	?按開發成本的5％計算
?5	?營業稅、土地契稅	?262	?政府	?4000×5.65％+1200×3％
?6	?土地增值稅	?377	?政府	?[4000-（1200+1100+67+115+262]×30％?
?7	?開發商毛利	?879	?開發商	?4000-（1200+1100+67+115+262+377）
?8	?契稅	?120	?政府	?4000×3％(房價之外）
?9	?報建費	?152	?政府	?成府發〔2004〕87號。含于建安成本中

???? 從上表可以看出：

??? 1、4000元/平方米的房價中，政府收取1991元/平方米，將近占房價的50％；開發商獲得毛利879元/平方米，銷售毛利率為22％。在沒有收取土地增值稅時，政府收取1614元，占房價的40％，開發商獲得毛利1256元/平方米，銷售毛利率為31％。

??? 2、購房者的實際支付價為房價加稅費：4000+120＝4120。其中政府收取2111元/平方米，占全款的51％。

??? 3、如果考慮開發企業所得稅（879×33％＝290元/平方米），政府收取總額為2401元/平方米，占購房者支付價的58％。

三、誰是房價的推動者

誰是高房價的推動者？或誰更有意愿推動房價的上漲？

筆者的結論很簡單：誰是高房價的受益者，誰就是房價的積極推動者！

1、政府

由于房價關系到民生問題，中央政府從穩定的大局出發，不希望房價過高。但地方政府出于種種目的，希望維持高房價。去年在宏觀調控的大形勢下，呼和浩特市政府仍然覺得該市的房價太低，有損城市的形象，直接結果就是呼市的房價飛漲。其實，抱這種心態的政府何止呼和浩特！原青島市委書記杜世成曾經多次在公開場合表示，青島房價不能降，高房價能提升青島形象。在杜世成垮臺后，“青島明確提出住房價格不能完全由市場調節，表明‘經營城市’的思路發生根本變化。”（來源《第一財經日報》）政府希望維持高房價的首要原因，是不正確的政績觀在作怪，是一種短視行為。請問：政府經營城市的目的是什么？政府如何經營城市？經營城市就是低價征地，然后再高價賣地嗎？報紙上曾經披露過，某些政府為了抬高地價，指使自己控制的公司當“托兒”參與土地拍賣。究竟是什么原因促使某些地方政府把房地產業當作支柱產業，積極推動房價的上漲啊？！

經營城市的理念該休止了。遺憾的是，現在不知有多少政府，仍然在繼續經營著城市！

2、開發商

開發商一直在否認房地產業存在暴利。是不是暴利，應該與社會資金平均報酬率來比較。銀行貸款利率是一個比較可信的參照物。22％的毛利率（在沒有繳納土地增值稅之前達到31％），相對于5.85％的銀行利率，是不是暴利，讓讀者、購房者去判斷吧。

在開發成本不變的前提下，提高價格就意味著毛利的提高。成都目前有很多開發商，在商品房開盤前就制造一種假相：我們的房子已經預定過半。于是一邊銷售，一邊漲價，購房者出于對房價上漲的恐懼，連夜排隊購房的現象常常出現。

3、投資者（投機者）

我一直無法對溫州炒房團的性質定性，因為政府都無法對他們進行定性。他們究竟是投資者，還是投機者？反正他們所到之處，房價飛漲。開發商積極歡迎他們，市民們非常厭憎他們。他們的投資（投機）行為，在一定程度上助長了房價的上升。

4、購房者

這是一個任由開發商、政府、銀行蹂躪的群體。在房地產業處于低迷的時候，政府為了拉動內需，鼓勵人們購房。在房價飛漲的時候，政府提高稅費、提高利率、提高貸款的條件，說是為了抑制房價，為什么刀刀都砍向百姓呢？當前的調控政策，可能導致已經購房者無力供房，未購房者因無力購房而望房興嘆！

但由于未購房這一群體的龐大，再加上對房價上漲的恐懼，更多未購房的人加入到了等候的隊伍，短期內的需求旺盛，也助長了房價的進一步攀升。

??? 四、政府的調控政策有效嗎

??? 近兩年來，中央政府為了制止過度上漲的房價，出臺了一系列的政策：

??? 1、實行雙限。一種是調整供應結構，70%以上的新出讓住宅用地都限定做90平方米以下中小戶型；另一種是直接限房價，通常是通過政府控制的公司開發廉價房（相對于平均12000元的年收入，也不廉價了，成都節后有幾處限價房在3800元/平方米左右）。由于從土地拍賣到房屋上市有一個時間過程，前一種方式對市場的影響還沒有體現出來，而且，前一種方式，影響最大的是房屋的總價而不是單價，但反過來又刺激了大戶型房屋價格的上漲。后一種方式，因為投放市場的量太小，實屬杯水車薪，對整個房地產的價格影響太小了。

??? 2、加息、征收土地增值稅。提高貸款利率，征收土地增值稅，只會助長房價的上升，因為開發商發生的成本、費用，必須通過降低利潤或提高房價來彌補。在當前房地產賣方市場的前提下，開發商絕對首選提高房價而不是壓縮利潤空間來彌補這部分費用。筆者把這一現象稱為“過路費”現象（筆者原來曾長期乘坐長途公共汽車。公共汽車的票價由汽車站發售，價格是非收費公路的票價。但汽車開出后，司乘人員會找出千般理由來說服乘客走收費公路，當然，過路費由乘客交。筆者發現一個有趣的現象，所有的司乘人員都喜歡走收費公路。筆者起初以為他們是為了節約時間，但一個事實證明了筆者的錯誤：如果一個收費站收費5元，那么，司乘人員會要求乘客每人補交0.5元。車上如果有20個乘客，售票員就會收到10元，支出5元后，他們反倒多賺了5元！）。只要能夠提高售價，開發商可能對“過路費”持歡迎態度。

??? 加息可能抑制部分需求，對購房者而言，供房的負擔加重了，購房不得不三思而行。

??? 3、二手房交易征稅。現在，二手房交易征稅確實起到了抑制二手房轉手的速度，但并沒有降低二手房的價格，相反，賣方把相關的稅費全部轉移給了買方，房價事實上提高了。二手房的價格，隨時又與“一手房”的價格相聯系，互相推動。

??? 目前，宏觀調控對部分城市的房價已經發生作用，但對極大多數城市而言，是否有效還需通過更長時間來驗證。????

???? 五、政府真的盡全力了嗎

??? 筆者相信中央政府有抑制房價的動機，畢竟“胡、溫”當政以來，令人看到很多可喜的轉機。要建設和諧社會，不解決百姓關注的熱點問題，是不可能的。但地方政府出于種種考慮，未必肯盡全力。筆者認為，抑制房價有以下幾個途徑：

??? 1、適當控制城市擴張速度與規模，使之與經濟發展相適應，從需求上抑制房價的過度上漲。當前，小城鎮城市化，小城市大城市化，大城市中心城市化（都去爭當中國第×城），導致整個中國都成了大工地－－無處不拆遷，無處不建設，提前釋放了大量的住房需求，還造成大量的浪費（可以比較國內外住房的平均使用年限）。這可以說是當前高房價的主要原因。

　　2、政府應徹底放棄經營城市的理念，因為政府的職能是服務，而不是經營，不要人為抬高地價，增加房屋成本。

　　3、政府投資提供廉租房、限價房，直到把房地產業的暴利給拉下來為止。

??? 4、減少政府收費項目，減少“過路費”。

　　5、實行購房實名制，購房人信息在全國產權管理部門共享，制定抑制炒房行為的辦法。

　　政府如果只想降低商品房上漲的幅度，而不是房價，那么，痛的將永遠是百姓。衣食住行，關系民生。如果住的問題解決不了，建設和諧社會，又從何談起呢？