??????????????????????????????????????????? 上海樓市必將成為炒家的“眼淚山谷”
??? 蟹渣渣 2006-07-05 21:31:30 發表于焦點上海房地產網-談房論市-上海業內論壇 『房產觀瀾』
一點前言
小蟹的這篇文章主要是寫給天涯房觀的上海樓市“炒家”看的，特別是那些和股市
的廣大散戶一樣，在樓市高位進場的眾多小炒家們，和以前的《凌遲》等文一樣，此文
的目的還是希望你們及時回頭，不想看到你們最終的結果太慘，畢竟我們在一個壇子里
混過。
行文之前，小蟹先對這篇帖子中所說的樓市“炒家”做個基本的限定——我判斷一
個購房者是否屬于樓市“炒家”的依據既不是看購房者的社會地位，資金實力等方面，
也不是看他們的投資頭腦以及入場的時機，而是取決于他購房那一刻的動機：如果一個
購房者購入房產的初衷既不是居住，也不是為了靠出租來長線投資，而只是為了今后能
以更高的價格出售以獲取差價的利潤，而且現在還有這樣的房子在手上沒有賣出，那他
就是我這篇文章中的樓市炒家，如此劃分，目前的上海很多被迫轉售為租的“新房東”
們也是炒家了（或許他們最可憐，極度依賴房租收入維持現金流，在房租普遍低于月供
的現狀下必須拿自己的工資填窟窿，還要忍受房源空置等一系列的的痛苦）。 =========================================================================
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“眼淚山谷”一詞的由來
“眼淚山谷”一詞出自1973年的第四次中東戰爭（又稱贖罪日戰爭）的一場戰斗，
在戈蘭高地上，以色列第7裝甲旅對敘利亞第7機步師和第3裝甲師的阻擊戰持續了4天3夜
，戰斗結束后，在第7旅的中央防區（赫爾蒙尼特山和布斯特爾山之間的山谷中）到處都
是燃燒著的坦克殘骸，500多輛坦克和裝甲車輛殘骸散布在山谷里,毀滅場面慘烈之極，
這就是后來蜚聲世界的“眼淚山谷”。
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正文：《上海樓市必將成為炒家的“眼淚山谷”》
5月20號左右看到國家有人說營業稅期限要延長，當時我還特地發文提醒，沒想到短
短的10天之內就已經成文了，為炒家一聲嘆息。現在的上海樓市，炒家面臨的局勢非常
清楚：逐步出臺的調控政策對炒家群體已形成清晰的絞殺態勢，在接下去的幾年內，上
海樓市重現“眼淚山谷”的慘烈一幕——炒家當中出現大量虧損、負資產甚至破產的案
例已經是不可避免。
道理有二
一.國家的宏觀調控政策，對炒家群體的目的只有一個——套死。
理由如下：
從樓市供求關系這個方面來看，調控政策出來之后，“5年按全額征營業稅”令上海
絕大多數的投機需求膽寒卻步，而目前上海的房產從租售比來看幾乎找不到有投資價值
的，所以，現在上海樓市中的需求基本就只剩下真實的自住需求了。
很明顯：上海每年的真實自住需求是有限的，也肯定要遠遠小于投機盛行的那段時
間（04年—05年1季度）的年成交量。而且，上海樓市整體局面已經是嚴重的供過于求（
看看現在數量龐大的在建樓盤以及空關房數量就足夠了）。那么，炒家手中的次新房多
賣了一套，kfs手里的新房就要少賣一套出去。相比之下，kfs的新房和炒家手中大量的
二手次新房都是上海樓市的供給。對于購房者來說，這二者并無明顯的優劣之分，甚至
，在同等價格的情況下，次新房還有一些優勢，如：他們大部分是現房，有質量問題容
易被看出來；購房者與次新房房東談判的時候比與kfs談判的時候身份要對等一些等等。
那么，國家調控政策的目的就很清楚了：首先，調控政策最終保護的是銀行的利益
，全額征收營業稅相當于一種關稅壁壘，讓kfs和炒家站在不同的起跑線上，因為kfs是
銀行貸款的大頭，kfs優先逃命有助銀行減少不良帳款。
另外，相比較kfs而言，數量龐大的炒家相當于股市中的散戶，屬于“三無”分子（
無組織，無紀律，無策略），如果現在任由大量的炒家出逃，肯定會引起樓市暴跌，而
暴跌肯定違背政策目標：防止暴漲暴跌，政治代價巨大。所以為了避免暴跌，調控政策
一定會逐步的提高炒家售房的成本，壓縮他們的利潤空間，目的就是為了把他們套在樓
市中讓他們為樓市托盤。用財務上的說法就是“潛虧”，樓市賬面上不能虧，但是虧損
已經形成，現在就是這“暫未實現”的虧損由誰來背的問題。顯然，已經進場而且最沒
有能力保護自己的小炒家，從政策上、經濟上都是最合理的選擇。
【根據上面的分析來展望一下上海樓市今后幾年的情形，小蟹的個人觀點如下：炒
家當中會有少部分的人出逃，但是作為他們群體來說，只可能越套越深，在大量的炒家5
年期滿之前，上海樓市的主要供需方是kfs的新盤面對著真實的有效需求(也是供過于求
的)，那么,我們最有可能的走勢是看到kfs有組織，有秩序的“降價——小幅反彈——降
價——小幅反彈”的現象，逐步實現kfs的利潤最大化（或者損失最小化），在炒家手里
的房子出現跟kfs搶跑道的苗頭時，或者重要的時間節點快到之前，還應該有后續的調控
政策出臺，繼續提高炒家的售房成本，目的當然是繼續把炒家套在樓市當中。這個問題
在這里僅簡單的寫寫觀點，具體留待下一篇文章再和大家討論吧！】
時至今日，調控政策的目的已經很明顯了，而且，已出臺的政策還僅僅只是開始，
以后一定還會有后續政策出臺，目的仍然是把炒家越套越深。就目前已出臺的營業稅2年
延長到5年的政策而言，它的效果很明顯：
1.有少部分的炒家（據報載，這樣的炒家只有5%左右）降低了售價，這些人是意識
到了危險的，只求能趕快賣出；
2.大量的人選擇了撤消出售的掛牌以及由售轉租，此舉正中調控政策的下懷——這
些次新房空關或者出租都沒關系，只要他們不出來跟kfs的新盤爭搶潛在的購房者就行了
；
3.甚至，居然還有人調高了掛牌售價，這些人就真的不知道該如何去評價了：75萬
都買不掉的房子，抬高到79萬難到反而能找到人來買？——他們居然在現在還幻想著（
或者說是“號稱”）要“保證自己不虧”，難道意識不到：自己的二手房在中介掛牌價
比附近的新盤還要高，如何賣得出手？此舉不正是讓出跑道給了kfs的新盤，自己留了下
來作掩護嗎？！
下面再來計算一下由售轉租的炒家所遭受的損失：
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計算藍本，一套100萬的毛胚房，30萬首付，炒家購入時的稅費為3萬，70萬貸款，5
.751%,20年等額本息還貸，現在炒家被套住了，由售轉租,精裝修的成本與折舊不容易量
化準確，這里只討論毛胚出租的情況。
設定：毛胚出租月租2000，每年扣除中介費，空置成本等還能保證凈收入11個月的
租金（屬于高估了），共計22000，目前銀行的2年期定期儲蓄利率為2.7%,3年期為3.24%
，5年期為3.6%，利息收入要扣20%的稅。
2年中，炒家還銀行本金39584，付利息78376，購房時的3萬稅費為凈損失，總計損
失為(330000*2.7%*0.8*2)+78376+30000-22000*2=78632（元）
5年中，炒家還銀行本金108164，付利息186735；總計損失為(330000*3.6%*0.8*5)+
186735+30000-22000*5=154255（元）
有一些炒家2年期剛滿，現在打定主意等到5年期滿，那么他接下去的3年中共付銀行
利息108359，這3年的總損失為330000*3.24%*0.8*3+108359+30000-22000*3=98020（元
）
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上面的數據看得很清楚了，假定炒家的房子還是以100萬的價格拋出，因為營業稅而
由售轉租的炒家無論是在2年后就拋出，還是已經2年期滿的再等3年再拋，遭受的損失都
是大于5萬5的，更別提在整整5年中的損失了。
上述的計算尚未考慮其他對炒家的不利因素：加息，所得稅等，這些都是加大炒家
持房成本的措施。(但是如果哪位仁兄對現在手頭的房子折舊5年后的上漲預期還非常樂
觀的話，可以不用理會我的計算數據，自行其是便罷)
根據上面的分析可以看出：炒家的利益與kfs，銀行的利益均產生沖突的時候，調控
政策對他們是算無遺策的。進一步看，無論是對于國家，銀行還是kfs來說，手里還有房
子被套的炒家老老實實的還銀行按揭都是最好的結果，那么，炒家的悲慘命運注定是無
力回天的了。
然而，炒家遭受的這些損失雖然大于營業稅的支出，但是當這些損失細化到每個月
的時候卻并不大（如被套整整5年的情況下，平均每月損失為2500左右），和5萬5的營業
稅相差太多，特別是在炒家的房子還有出租的收益的情況下，炒家很容易只看見了出租
每個月還有租金收進，而忽略了具體損失的計算，以及對樓市后市的發展還抱有上漲的
幻想，最終導致不愿意一次性割肉把房子拋出，這也是調控政策的一項策略：用一筆很
大的一次性支出令炒家不舍得割肉，讓他們自愿在長時間內遭受持續的損失，實際上最
終結果是炒家受的損失更大，這個在以前的《凌遲》一文中已經分析過，不過今天我要
補充一句：上了凌遲架的人雖然不至于馬上死掉，但是死亡只是遲早的問題，無可逃遁
。
二.從投機的規律來看，即使沒有調控政策，炒家大面積的虧損局面也是不可避免
上海樓市自2003年以來逐漸的變成了投機市場，其中04年底—05年3月份這段最瘋狂
的時期，投機需求更是占了絕大部分，這個應該沒有疑問。平心而論，投機本身沒無什
么對錯之分，因為客觀地說，行情總歸是行情，不是以個人的觀點為轉移的，利用市場
行情中出現的價格波動賺取差價，自愿入場，愿賭服輸，本來無可厚非。
但是,投機永遠是是少數人賺錢，大多數人賠錢的游戲，這是鐵律！上海樓市的這個
大周期走完，絕對不可能違背這個鐵律，唯一的可能是大多數人賠錢，因為，投機不動
產本身并不產生財富（甚至還有折舊損失），投機的作用只是把參加這個游戲的人投入
市場的財富重新分配，那么，少數盈利的人賺的錢，加上交易成本，就是虧損的大多數
人虧的錢（如果出現了大多數人賺錢的情況，試問他們賺的是誰的錢？），這個和股市
里常說的“1賺/2平/7賠”，是差不多的道理。
此外，和股市相比，樓市投機的交易成本太高，變現困難，流動性差，這些都是投
機的大忌，不僅如此，樓市中的炒家因為按揭貸款的杠桿作用把賺錢效應放大了（和期
貨/融資炒股等差不多的道理），因此，在接下去幾年的下跌階段，那些虧損的大多數的
虧損效應也會被放大，這是必然的結果。
其實，在05年一季度的時候，看著上海那一幕幕歷史性的瘋狂價格，瘋狂成交量以
及瘋狂的人群，我已然確信這點——全民性的瘋狂行為過后，必定會受到基本規律更為
嚴厲的懲罰，換句話說，即便沒有任何調控政策出臺，炒家群體的最終結果也必定會悲
慘無比，更何況現在還有如此多的政策出臺絞殺炒家呢？
現在上海樓市中被套的中小炒家數量龐大，和股市中的廣大散戶一模一樣，這個群
體的普遍特點是自身防衛力弱，又容易抱有幻想，明明看到了危險，卻在心理上不愿接
受，更不愿意止損、割肉。去年出臺營業稅的時候，很多炒家甚至還幻想著這個政策能
幫助拉升房價，然而現實是殘酷的——去年底的降價，團退等事實就非常能說明問題，
今年初,**國際城價格跳水，就有在一年前高位入場的炒家捧著報紙痛哭——如果說這些
現象只是徹底的擊碎了炒家希望營業稅拉高房價的幻想的話，現在征收營業稅的期限由2
年延長到5年則清楚的表明大勢對他們的必殺之勢已經到了圖窮匕見的境地，而且看看輿
論的導向，所得稅，加息等等，還有一系列的后續政策直指炒家，現在這個時候還抱有
幻想的話，就真的太傻了。
至此，在今后的3-5年內，屬于調控政策打擊對象的上海樓市炒家群體為什么會重現
“眼淚山谷”的慘烈場景的原因已經說完了，現實的說：這個群體永遠是大勢的犧牲品
，以前有郵市，股市，現在是樓市，今后不知道這種大周期會在什么領域出現，但是是
必定會出現的。
寫下這篇文章，小蟹沒別的意思，我不知道現在在天涯房觀看到這篇文章的網友中
，有多少是還有房子被套在手上的炒家朋友，在這篇文章之前，“毒蛇嚙指，壯士斷腕
”的道理小蟹對你們已經是說得太多遍了，股市中有一句經典忠告：大船將沉，不要祈
禱，速速跳船逃命是正經。小蟹也對你們說一句：不要再抱有幻想了，即使現在揮淚止
損/割肉出局，也比一步一步的越套越深要強得多——其實，上海樓市迎接幾年后“眼淚
山谷”那一副慘景的不是你們的眼淚，而是你們當中大多數人的欲哭無淚！！！