●地方政府無疑是頭號(hào)受益者。2001年到2003年間，地方政府的土地出讓收入為9100億元。而在1998年，這個(gè)數(shù)據(jù)不過區(qū)區(qū)67億。
●在中國，房地產(chǎn)被公認(rèn)為是造就富人最多的暴利行業(yè)，也是引發(fā)民眾上訪最多、損害國家利益最多的行業(yè)。
●一位在2002年急匆匆地?fù)u身變?yōu)榉康禺a(chǎn)商的前包工頭，這樣解釋了他的職業(yè)轉(zhuǎn)換：“建筑的利潤在15%左右，房地產(chǎn)對(duì)于我來說，利潤在100-200%。”
●在房?jī)r(jià)高漲的大背景下，通過房地產(chǎn)獲利過百億的地產(chǎn)巨頭在北京、上海絕不少于百人。然而令人困惑的是，這一暴利行業(yè)存在著普遍的偷稅漏稅行為。
●每個(gè)城市在把房產(chǎn)價(jià)格推向一個(gè)又一個(gè)高潮時(shí)，無疑是在加快其挖掘墳?zāi)沟牟椒ィ坏┓康禺a(chǎn)泡沫破滅時(shí)，所有的資本都會(huì)爭(zhēng)先恐后地出逃，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的打擊，用十年衰敗來形容都不為過。
地方政府是頭號(hào)受益者
20世紀(jì)90年代以來，房地產(chǎn)商迎來了無限美好的幸福時(shí)光。房地產(chǎn)一輪又一輪的開發(fā)熱潮席卷全國，房地產(chǎn)商瘋狂圈地、拼命上項(xiàng)目、極力炒概念、火熱賣房子已成為各地經(jīng)濟(jì)的一大亮點(diǎn)。
1990年代中期之后，中央政府鋼鐵般的宏觀調(diào)控如愿以償。作為此次宏觀調(diào)控的一個(gè)重要后果，地方政府手中的金融權(quán)力被幾乎悉數(shù)上收。地方政府對(duì)銀行的支配權(quán)，在1990年代初期的經(jīng)濟(jì)過熱中，險(xiǎn)些釀成了一場(chǎng)致命的金融危機(jī)。如此，地方政府賴以主動(dòng)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長并能夠獨(dú)立支配的要素資源就只剩下土地一項(xiàng)。正是這個(gè)漏洞，為這一次的經(jīng)濟(jì)過熱埋下了關(guān)鍵的伏筆。在房地產(chǎn)熱的起步階段，地方政府似乎并沒有意識(shí)到土地要素的神奇之處，這一是因?yàn)殂y行尚未從上一次的壞帳打擊中恢復(fù)元?dú)猓硗庖粋€(gè)原因則是，地方官員對(duì)中央政府的鐵腕及其對(duì)房地產(chǎn)的真正意圖仍然心有余悸。所以，當(dāng)時(shí)地方政府的注意力仍然集中在引進(jìn)外資，鼓勵(lì)地方企業(yè)在股市融資圈錢等邊緣性的金融手段上，以期維護(hù)本地的經(jīng)濟(jì)增長速度。然而，隨著時(shí)間的推移，不僅中央政府的意圖越來越明確，房地產(chǎn)本身也逐漸顯示出其無與倫比的優(yōu)越性。于是，各地方政府開始陸續(xù)出臺(tái)種種刺激房地產(chǎn)交易甚至鼓勵(lì)炒作的政策，頗有要將房地產(chǎn)熱進(jìn)行到底的架勢(shì)。到這個(gè)時(shí)候，一場(chǎng)難以控制的房地產(chǎn)牛市實(shí)際上已經(jīng)無法避免。
在中國房地產(chǎn)的這個(gè)令人眼熱心跳的巨大游戲中，地方政府無疑是頭號(hào)受益者。這首先表現(xiàn)在土地收入中。根據(jù)全國人大副委員長盛華仁提供的數(shù)據(jù)，2001年到2003年間，地方政府的土地出讓收入為9100億元。而在1998年，這個(gè)數(shù)據(jù)不過區(qū)區(qū)67億。由此可見土地出讓之熱。可供比較的是，在實(shí)施積極財(cái)政政策的1998-2003年5年間，全國發(fā)行國債也不過9300億元。這足以說明，土地，已經(jīng)變成地方政府名副其實(shí)的第二財(cái)政。事實(shí)上，在許多地方，土地收入已經(jīng)占到地方財(cái)政收入的一半。地方政府在土地上的財(cái)政收益不僅表現(xiàn)在巨大的土地收益上，也同樣表現(xiàn)在房地產(chǎn)的交易過程中。統(tǒng)計(jì)表明，在整個(gè)房地產(chǎn)的建設(shè)、交易的過程中，政府稅、費(fèi)收入占到了房地產(chǎn)價(jià)格的將近30～40%左右。如果再加上占房地產(chǎn)價(jià)格20～40%的土地費(fèi)用，地方政府在房地產(chǎn)上的收入將近占到整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的50～80%。在歐美國家，地價(jià)、稅費(fèi)相加大約只占到住房?jī)r(jià)格的20%左右。而這些滾滾而來的財(cái)富大都流進(jìn)地方政府以及房地產(chǎn)相關(guān)部門的口袋。如此誘人的利益，難怪地方政府要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)趨之若騖。
中國的土地過去一直是通過權(quán)力進(jìn)行劃撥和轉(zhuǎn)讓的，這為“權(quán)利尋租”提供了廣闊的空間，也為房地產(chǎn)商創(chuàng)造了驚人的財(cái)富。
成本不是支撐房?jī)r(jià)的借口
房地產(chǎn)開發(fā)與投機(jī)催生了一批又一批強(qiáng)大的受益者。90年代初期，小小的海南島就上演了這樣一臺(tái)“好戲”，一夜之間，誕生了數(shù)百位千萬富豪乃至億萬富豪。在那個(gè)輝煌時(shí)刻，近千億資金涌向海南，掀起了聲勢(shì)浩大的房地產(chǎn)開發(fā)與投機(jī)高潮。海南島幾乎所有的土地都被炒過，到處是工地，房子沒有蓋，僅僅憑著一張圖紙就可以被人們擊鼓傳花式的炒來炒去，最后房?jī)r(jià)像斷了線的風(fēng)箏飄向遙遠(yuǎn)的天際。少數(shù)人的暴富，最終是以金融機(jī)構(gòu)的巨額壞賬為代價(jià)，金融機(jī)構(gòu)在海南房地產(chǎn)的喧囂中損失了600多億元。
如今在北京、上海等大城市，與當(dāng)?shù)鼐用袢司晔杖胂啾龋课輧r(jià)格已上漲到令人可怕的程度，在收入水平增長幅度緩慢、就業(yè)機(jī)會(huì)并沒有全面改善的情況下，房屋價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。在這些城市，影響房?jī)r(jià)的主要因素，已不是建筑材料、人工等基本費(fèi)用，而是地價(jià)、人氣、概念等情緒化、人為化的非理性因素。
一般說來，房地產(chǎn)公司售房的價(jià)格，大致包括了四方面的成本：1.建筑成本；2.地價(jià)；3.房地產(chǎn)稅費(fèi)及管理成本；4.利潤。單從建筑成本來衡量，撇除地價(jià)、房地產(chǎn)稅費(fèi)及管理成本等主要因素，2002年全國的房屋造價(jià)平均水平大致如下：
標(biāo)準(zhǔn)多層(七層以下)住宅樓：磚混結(jié)構(gòu)約550元／米2，框架結(jié)構(gòu)約650元／米2；高層建筑(十層以上、有電梯)，約1200元／米2，它隨鋼筋配率和砼(混凝土)強(qiáng)度等級(jí)的高低而升降，這一價(jià)格，是建筑市場(chǎng)上施工單位可以接受并有相當(dāng)利潤的市場(chǎng)價(jià)格，越是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，其價(jià)格越低，如福建，磚混結(jié)構(gòu)最低有380元一平方米，只要資金到位，大把有人搶著做，廣東也是如此，建筑造價(jià)普遍較低，這得益于建筑市場(chǎng)完全市場(chǎng)化的結(jié)果。也應(yīng)該感謝千千萬萬的農(nóng)民工，是他們用非常低廉的工資報(bào)酬支撐起一幢幢的高樓大廈，他們沒有任何福利待遇、沒有失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、意外傷害保險(xiǎn)，是他們的付出和奉獻(xiàn)拉低了城市建筑的造價(jià)。而他們的付出和奉獻(xiàn)都被少數(shù)開發(fā)商所攫取，并沒有體現(xiàn)在最終售價(jià)上。
對(duì)地價(jià)便宜的大多數(shù)中小城市而言，建筑成本是房?jī)r(jià)構(gòu)成的最主要因素，譬如，30萬元／畝的標(biāo)準(zhǔn)多層住宅用地，考慮其容積率、小區(qū)配套設(shè)施、規(guī)劃概要等，建筑面積分?jǐn)偟牡貎r(jià)因素大約是180元一平方米，房地產(chǎn)稅費(fèi)及管理成本再高也不會(huì)超過150元一平方米，如果利潤保持在國家鼓勵(lì)的、合理的8%，那么面對(duì)消費(fèi)者的終端銷售價(jià)應(yīng)為1000元左右，但現(xiàn)在此類地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格都在3000元左右，所以說中國的房地產(chǎn)業(yè)是暴利行業(yè)絕不是空穴來風(fēng)。
在中國，房地產(chǎn)被公認(rèn)為是造就富人最多的暴利行業(yè)，也是引發(fā)民眾上訪最多、損害國家利益最多的行業(yè)。在房地產(chǎn)這個(gè)龐大的產(chǎn)業(yè)鏈中，維系著不同的利益集團(tuán)，權(quán)力參與批租土地，銀行提供大規(guī)模貸款，不同的利益集團(tuán)扮演著不同的角色，獲得各自的利益。
房地產(chǎn)商一本萬利
在中國的房地產(chǎn)游戲中，如果說地方政府是無本萬利者，那么房地產(chǎn)商則是一本萬利者，是僅次于地方政府的第二號(hào)受益者。對(duì)此，中國的地產(chǎn)界名人潘石屹坦承：過去的兩年，房地產(chǎn)商都賺了大錢。雖然房地產(chǎn)商的利潤在整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格中只占到并不起眼的15%到30%，但由于普遍使用極高的財(cái)務(wù)杠桿，房地產(chǎn)商的利潤經(jīng)常可以達(dá)到驚人的暴利水平，一位在2002年急匆匆地?fù)u身變?yōu)榉康禺a(chǎn)商的前包工頭，這樣解釋了他的職業(yè)轉(zhuǎn)換：“建筑的利潤在15%左右，房地產(chǎn)對(duì)于我來說，利潤在100-200%。”不過，按照一位投行經(jīng)濟(jì)學(xué)家的估計(jì)，房地產(chǎn)商的自有資本回報(bào)率可以達(dá)到500%。如此暴利，任何冷靜的商人恐怕都難以自持。毫無疑問，飛蛾撲火般涌進(jìn)市場(chǎng)的商人們，是中國房地產(chǎn)又一架開足馬力的發(fā)動(dòng)機(jī)。
比如海口市海甸島的幾千畝土地，最初僅以每畝幾千元的價(jià)格劃撥給某公司開發(fā)，到1993年這里的地皮最高被炒到了每畝200多萬元。對(duì)于這種情況，國外一般采取征收受益稅或土地增值稅、財(cái)產(chǎn)稅等法規(guī)來抑制其獲取暴利，而中國的土地增值稅根本就沒有得到實(shí)施，其暴利一般都通過不同的渠道流入企業(yè)或私人的口袋。
重慶有一家地產(chǎn)公司，違反國土、城建規(guī)劃，擅自擴(kuò)建了十幾萬平米的房子，按說應(yīng)該補(bǔ)繳罰款幾千萬元，但最終公司老板只拿了幾百萬元給個(gè)人的“好處費(fèi)”，就將不合法的手續(xù)合法化。
沈陽的富豪劉涌一次請(qǐng)常務(wù)副市長馬向東吃飯，臨走時(shí)，順手給馬向東秘書扔下一包錢，馬向東作為回報(bào)，將價(jià)值3.5億元的沈陽市中街商業(yè)區(qū)一塊2.4萬平方米的用地，以行政劃撥的方式無償劃給了劉涌。單是這塊土地，劉涌一夜之間就增加了3.5億元的暴利。
海南萬通進(jìn)軍北京時(shí)手中不過幾百萬，投資一個(gè)新世界商場(chǎng)項(xiàng)目，就使他們的腰包膨脹到十幾億，并奠定了馮侖、潘石屹等人在江湖上顯赫的地位。萬通在北京短短十年間，還培養(yǎng)和造就了十幾個(gè)億萬級(jí)的地產(chǎn)富豪。
北京城區(qū)三環(huán)里的一些樓盤，初期推出時(shí)均價(jià)每平方米四五千元，利潤已經(jīng)翻番，現(xiàn)在同樣的房子均價(jià)已經(jīng)漲到了每平方米1萬多元，這樣的暴利怎能不產(chǎn)生富豪？
北京某家知名的房地產(chǎn)公司90年代中期拿到了國貿(mào)附近的一塊地皮，當(dāng)時(shí)花了3億多元，后來與香港置地合作開發(fā)高檔公寓，作價(jià)是30多億元，僅僅五年的時(shí)間，整整翻了十倍。
潘石屹離開萬通獨(dú)立門戶時(shí)，從萬通只帶走現(xiàn)代城的項(xiàng)目計(jì)劃，通過這個(gè)項(xiàng)目他引入資金，僅僅一個(gè)項(xiàng)目，就使他輕松躋身中國富豪榜的行列。
1994年，一位從海南政府機(jī)關(guān)下海的干部來到北京，看中了東直門外的一塊土地，于是貸款投資開發(fā)寫字樓，項(xiàng)目還沒完工，就被某大公司整幢買走，每平方米凈賺了7000多元，事隔多年提起這件事他仍在慨嘆：做夢(mèng)都不敢相信這樣的事情。當(dāng)他后期開發(fā)涉外公寓與美國地產(chǎn)大鱷漢斯公司合作時(shí)，美國漢斯對(duì)這樣的暴利也驚嘆不已！在漢斯看來，海外投資房地產(chǎn)10%的利潤就已經(jīng)很可觀了。
難怪有人慨嘆：這樣的暴利機(jī)會(huì)在全世界都很難找到！據(jù)《福布斯》一年一度公布的中國富豪榜顯示，最近連續(xù)幾年，在中國排名前100位的富豪中，從事房地產(chǎn)開發(fā)的富豪高達(dá)50%以上，由此可見房地產(chǎn)是中國產(chǎn)生富豪最多的行業(yè)。
然而《福布斯》的排名僅僅只是一種表象。一些深藏不露的房地產(chǎn)商人根本不屑于躋身其中。像北京、上海等地還有一批深藏不露的地產(chǎn)商人，其獲取的利潤超過百億。他們并不希罕甚至害怕自己的名字出現(xiàn)在《福布斯》上。
暴利掩蓋下的問題
在房?jī)r(jià)高漲的大背景下，通過房地產(chǎn)獲利過百億的地產(chǎn)巨頭在北京、上海絕不少于百人。然而令人困惑的是，這一暴利行業(yè)存在著普遍的偷稅漏稅行為。據(jù)國家稅務(wù)總局公布的“2003年度中國納稅百強(qiáng)排行榜”，暴利豐厚的房地產(chǎn)企業(yè)悉數(shù)落榜。
轟動(dòng)一時(shí)的上海“周正毅案”，當(dāng)事人僅因虛假注資和操作證券市場(chǎng)罪被輕判。但“周正毅”案暴露的問題恐怕絕非如此簡(jiǎn)單，他在靜安區(qū)“東八塊”58號(hào)地塊與2159戶拆遷戶的糾紛并沒有因此而解決。當(dāng)?shù)匾晃痪芙^拆遷的中年女教師申訴，如果她家被遷到遠(yuǎn)郊，她的工資還不夠她和兩個(gè)孩子到市內(nèi)工作、讀書的路費(fèi)和餐費(fèi)，而她的丈夫已經(jīng)下崗，她自己也身患重病。類似她這樣拒不拆遷的家庭還很多，拆遷暴露出的問題在于市民擁有自己房屋的居住權(quán)，但在拆遷時(shí)卻無法與開發(fā)商進(jìn)行價(jià)格談判，甚至，幾乎所有訴諸法院的拆遷官司都沒有勝訴的可能。如果上海公開拍賣這塊土地，拆遷補(bǔ)償問題很容易解決。協(xié)議轉(zhuǎn)讓或劃撥，利益都被開發(fā)商吃掉了，對(duì)于百姓來說，住房是最大的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而對(duì)于開發(fā)商而言，土地又是獲利最豐厚的財(cái)源。
鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的湖南嘉禾商場(chǎng)項(xiàng)目，開發(fā)商以每平方米30元的超低價(jià)拿到城中心一塊需要拆遷的土地，而當(dāng)開發(fā)商與拆遷戶發(fā)生利益沖突時(shí)，當(dāng)?shù)卣幌Р扇∫磺行姓侄魏徒?jīng)濟(jì)手段對(duì)付無辜的拆遷戶，一時(shí)間鬧得全縣上下人心惶惶。
當(dāng)房地產(chǎn)商借助各種力量哄抬房?jī)r(jià)導(dǎo)致房?jī)r(jià)瘋狂上漲時(shí)，成千上萬的低收入階層只能望樓興嘆，要買房，就得透支未來幾十年甚至一輩子的心血。
在中國對(duì)外開放的主要窗口“上海”，房?jī)r(jià)上漲的速度更是離譜，即使一個(gè)高薪白領(lǐng)一年的總收入不吃不喝也買不到5平方米的房子。上海市2004年人均可支配收入是1895美元，據(jù)說居中國各大城市之首，這樣的收入還不能在徐家匯或陸家嘴買到1平方米的房子，而上海市絕大多數(shù)人的收入水平其實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到這個(gè)理想的人均收入數(shù)字。
在深圳、北京、上海等地，地價(jià)是房?jī)r(jià)的主要構(gòu)成因素，好的地塊，每畝多是千萬以上，在這樣的地塊只有建造高層、高檔樓宇，才能把地價(jià)因素削減、消化下來。在北京，1000萬元／畝的地塊，應(yīng)該在三環(huán)以內(nèi)，25層的塔樓，建筑面積分?jǐn)偟牡貎r(jià)大約是1300元一平方米，加上1200元一平方米的建筑成本，如果利潤率為8%，那么面對(duì)消費(fèi)者的終端銷售價(jià)不過3000元左右，而現(xiàn)實(shí)中的價(jià)格都是一萬多元以上。這里所說的地價(jià)，是參考同地域中已經(jīng)見報(bào)、公開招投標(biāo)的地價(jià)。而實(shí)際情況是，不單是北京，全國其他地方，經(jīng)營性的房地產(chǎn)土地出讓絕大部分(95%以上)都是協(xié)議轉(zhuǎn)讓的，就是說，是在沒有競(jìng)爭(zhēng)、不公開的情況下以一種你情我愿的形式出售國有土地的，其價(jià)格比公開招投標(biāo)的地價(jià)低很多，有些可能連1／10都不到。北京2003年突擊協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地，用京城房地產(chǎn)大腕華遠(yuǎn)公司任志強(qiáng)的話說，光為這些協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地辦理各項(xiàng)手續(xù)，沒有一年半的時(shí)間，絕對(duì)辦不完。為什么會(huì)這樣呢？原來國土資源部下令，2004年8月31日前停止一切土地的協(xié)議轉(zhuǎn)讓，改為以公開招投標(biāo)方式轉(zhuǎn)讓，出價(jià)最高者中標(biāo)。游戲規(guī)則改了，門準(zhǔn)備關(guān)上了，已經(jīng)得利的、想要得利的、有門路的立馬就忙開了，有人戲稱此幕系土地市場(chǎng)的最后瘋狂，京城房產(chǎn)大腕們預(yù)測(cè)，今后北京的房?jī)r(jià)將會(huì)不可避免地上漲，樂觀的估計(jì)2萬元一平方米都打不住，按原來房屋銷售價(jià)格與成本的比例推算，房?jī)r(jià)可能會(huì)上漲到3萬元一平方米，快趕上香港的房?jī)r(jià)了，但香港的人均薪酬水平、地價(jià)卻是北京無法比擬的。
欲使之滅亡，必先使之瘋狂
有句話說得很精辟，欲使之滅亡，必先使之瘋狂。每個(gè)城市在把房產(chǎn)價(jià)格推向一個(gè)又一個(gè)高潮時(shí)，無疑是在加快其挖掘墳?zāi)沟牟椒ィ坏┓康禺a(chǎn)泡沫破滅時(shí)，所有的資本都會(huì)爭(zhēng)先恐后地出逃，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的打擊，用十年衰敗來形容都不為過，看看現(xiàn)在的北海、海口以及日本、香港，就明白什么叫元?dú)獯髠?/P>
當(dāng)一個(gè)城市的主要財(cái)富是以土地、房產(chǎn)來支撐時(shí)，必然會(huì)帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。不動(dòng)產(chǎn)基本上沒有任何特殊性，制造起來很快、很便宜，它不是古玩珍寶名畫，其真正價(jià)值，與當(dāng)?shù)鼐用竦娜司杖搿趧?dòng)力價(jià)格、建筑材料價(jià)格是密切相關(guān)的。有關(guān)數(shù)據(jù)表明，當(dāng)一套70平方米的新建房屋價(jià)格是當(dāng)?shù)厝司晔杖氲?倍以上時(shí)，就已經(jīng)進(jìn)入警戒線了，達(dá)到10倍時(shí)已是相當(dāng)嚴(yán)重的泡沫化。從長遠(yuǎn)來說，這樣的價(jià)格在其它因素(利好出盡、利空必至)的打壓下，必然存在理性回歸的動(dòng)力，任何政府的優(yōu)惠政策或商業(yè)上的奇跡都抵擋不住，除非以破壞當(dāng)?shù)卣w經(jīng)濟(jì)持續(xù)性發(fā)展為代價(jià)。
房地產(chǎn)行業(yè)的暴利對(duì)中國社會(huì)危害甚大。這主要表現(xiàn)在：一、抬高了房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)成本，例如全球性的相應(yīng)物價(jià)暴漲，外國供應(yīng)商都在耍中國的大頭，趁機(jī)要價(jià)！二、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)過熱，房?jī)r(jià)畸高，價(jià)格扭曲并且起伏波動(dòng)巨大，三、加重普通消費(fèi)者的購房負(fù)擔(dān)，使一大批消費(fèi)者成為危險(xiǎn)的負(fù)債群體，并為金融機(jī)構(gòu)埋下債務(wù)危機(jī)的隱患。在這個(gè)時(shí)刻，根本不存在什么”看不見的手“。中央政府就是要干預(yù)！要管制！
●地方政府無疑是頭號(hào)受益者。2001年到2003年間，地方政府的土地出讓收入為9100億元。而在1998年，這個(gè)數(shù)據(jù)不過區(qū)區(qū)67億。
●在中國，房地產(chǎn)被公認(rèn)為是造就富人最多的暴利行業(yè)，也是引發(fā)民眾上訪最多、損害國家利益最多的行業(yè)。
●一位在2002年急匆匆地?fù)u身變?yōu)榉康禺a(chǎn)商的前包工頭，這樣解釋了他的職業(yè)轉(zhuǎn)換：“建筑的利潤在15%左右，房地產(chǎn)對(duì)于我來說，利潤在100-200%。”
●在房?jī)r(jià)高漲的大背景下，通過房地產(chǎn)獲利過百億的地產(chǎn)巨頭在北京、上海絕不少于百人。然而令人困惑的是，這一暴利行業(yè)存在著普遍的偷稅漏稅行為。
●每個(gè)城市在把房產(chǎn)價(jià)格推向一個(gè)又一個(gè)高潮時(shí)，無疑是在加快其挖掘墳?zāi)沟牟椒ィ坏┓康禺a(chǎn)泡沫破滅時(shí)，所有的資本都會(huì)爭(zhēng)先恐后地出逃，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的打擊，用十年衰敗來形容都不為過。
地方政府是頭號(hào)受益者
20世紀(jì)90年代以來，房地產(chǎn)商迎來了無限美好的幸福時(shí)光。房地產(chǎn)一輪又一輪的開發(fā)熱潮席卷全國，房地產(chǎn)商瘋狂圈地、拼命上項(xiàng)目、極力炒概念、火熱賣房子已成為各地經(jīng)濟(jì)的一大亮點(diǎn)。
1990年代中期之后，中央政府鋼鐵般的宏觀調(diào)控如愿以償。作為此次宏觀調(diào)控的一個(gè)重要后果，地方政府手中的金融權(quán)力被幾乎悉數(shù)上收。地方政府對(duì)銀行的支配權(quán)，在1990年代初期的經(jīng)濟(jì)過熱中，險(xiǎn)些釀成了一場(chǎng)致命的金融危機(jī)。如此，地方政府賴以主動(dòng)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長并能夠獨(dú)立支配的要素資源就只剩下土地一項(xiàng)。正是這個(gè)漏洞，為這一次的經(jīng)濟(jì)過熱埋下了關(guān)鍵的伏筆。在房地產(chǎn)熱的起步階段，地方政府似乎并沒有意識(shí)到土地要素的神奇之處，這一是因?yàn)殂y行尚未從上一次的壞帳打擊中恢復(fù)元?dú)猓硗庖粋€(gè)原因則是，地方官員對(duì)中央政府的鐵腕及其對(duì)房地產(chǎn)的真正意圖仍然心有余悸。所以，當(dāng)時(shí)地方政府的注意力仍然集中在引進(jìn)外資，鼓勵(lì)地方企業(yè)在股市融資圈錢等邊緣性的金融手段上，以期維護(hù)本地的經(jīng)濟(jì)增長速度。然而，隨著時(shí)間的推移，不僅中央政府的意圖越來越明確，房地產(chǎn)本身也逐漸顯示出其無與倫比的優(yōu)越性。于是，各地方政府開始陸續(xù)出臺(tái)種種刺激房地產(chǎn)交易甚至鼓勵(lì)炒作的政策，頗有要將房地產(chǎn)熱進(jìn)行到底的架勢(shì)。到這個(gè)時(shí)候，一場(chǎng)難以控制的房地產(chǎn)牛市實(shí)際上已經(jīng)無法避免。
在中國房地產(chǎn)的這個(gè)令人眼熱心跳的巨大游戲中，地方政府無疑是頭號(hào)受益者。這首先表現(xiàn)在土地收入中。根據(jù)全國人大副委員長盛華仁提供的數(shù)據(jù)，2001年到2003年間，地方政府的土地出讓收入為9100億元。而在1998年，這個(gè)數(shù)據(jù)不過區(qū)區(qū)67億。由此可見土地出讓之熱。可供比較的是，在實(shí)施積極財(cái)政政策的1998-2003年5年間，全國發(fā)行國債也不過9300億元。這足以說明，土地，已經(jīng)變成地方政府名副其實(shí)的第二財(cái)政。事實(shí)上，在許多地方，土地收入已經(jīng)占到地方財(cái)政收入的一半。地方政府在土地上的財(cái)政收益不僅表現(xiàn)在巨大的土地收益上，也同樣表現(xiàn)在房地產(chǎn)的交易過程中。統(tǒng)計(jì)表明，在整個(gè)房地產(chǎn)的建設(shè)、交易的過程中，政府稅、費(fèi)收入占到了房地產(chǎn)價(jià)格的將近30～40%左右。如果再加上占房地產(chǎn)價(jià)格20～40%的土地費(fèi)用，地方政府在房地產(chǎn)上的收入將近占到整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的50～80%。在歐美國家，地價(jià)、稅費(fèi)相加大約只占到住房?jī)r(jià)格的20%左右。而這些滾滾而來的財(cái)富大都流進(jìn)地方政府以及房地產(chǎn)相關(guān)部門的口袋。如此誘人的利益，難怪地方政府要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)趨之若騖。
中國的土地過去一直是通過權(quán)力進(jìn)行劃撥和轉(zhuǎn)讓的，這為“權(quán)利尋租”提供了廣闊的空間，也為房地產(chǎn)商創(chuàng)造了驚人的財(cái)富。
成本不是支撐房?jī)r(jià)的借口
房地產(chǎn)開發(fā)與投機(jī)催生了一批又一批強(qiáng)大的受益者。90年代初期，小小的海南島就上演了這樣一臺(tái)“好戲”，一夜之間，誕生了數(shù)百位千萬富豪乃至億萬富豪。在那個(gè)輝煌時(shí)刻，近千億資金涌向海南，掀起了聲勢(shì)浩大的房地產(chǎn)開發(fā)與投機(jī)高潮。海南島幾乎所有的土地都被炒過，到處是工地，房子沒有蓋，僅僅憑著一張圖紙就可以被人們擊鼓傳花式的炒來炒去，最后房?jī)r(jià)像斷了線的風(fēng)箏飄向遙遠(yuǎn)的天際。少數(shù)人的暴富，最終是以金融機(jī)構(gòu)的巨額壞賬為代價(jià)，金融機(jī)構(gòu)在海南房地產(chǎn)的喧囂中損失了600多億元。
如今在北京、上海等大城市，與當(dāng)?shù)鼐用袢司晔杖胂啾龋课輧r(jià)格已上漲到令人可怕的程度，在收入水平增長幅度緩慢、就業(yè)機(jī)會(huì)并沒有全面改善的情況下，房屋價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。在這些城市，影響房?jī)r(jià)的主要因素，已不是建筑材料、人工等基本費(fèi)用，而是地價(jià)、人氣、概念等情緒化、人為化的非理性因素。
一般說來，房地產(chǎn)公司售房的價(jià)格，大致包括了四方面的成本：1.建筑成本；2.地價(jià)；3.房地產(chǎn)稅費(fèi)及管理成本；4.利潤。單從建筑成本來衡量，撇除地價(jià)、房地產(chǎn)稅費(fèi)及管理成本等主要因素，2002年全國的房屋造價(jià)平均水平大致如下：
標(biāo)準(zhǔn)多層(七層以下)住宅樓：磚混結(jié)構(gòu)約550元／米2，框架結(jié)構(gòu)約650元／米2；高層建筑(十層以上、有電梯)，約1200元／米2，它隨鋼筋配率和砼(混凝土)強(qiáng)度等級(jí)的高低而升降，這一價(jià)格，是建筑市場(chǎng)上施工單位可以接受并有相當(dāng)利潤的市場(chǎng)價(jià)格，越是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，其價(jià)格越低，如福建，磚混結(jié)構(gòu)最低有380元一平方米，只要資金到位，大把有人搶著做，廣東也是如此，建筑造價(jià)普遍較低，這得益于建筑市場(chǎng)完全市場(chǎng)化的結(jié)果。也應(yīng)該感謝千千萬萬的農(nóng)民工，是他們用非常低廉的工資報(bào)酬支撐起一幢幢的高樓大廈，他們沒有任何福利待遇、沒有失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、意外傷害保險(xiǎn)，是他們的付出和奉獻(xiàn)拉低了城市建筑的造價(jià)。而他們的付出和奉獻(xiàn)都被少數(shù)開發(fā)商所攫取，并沒有體現(xiàn)在最終售價(jià)上。
對(duì)地價(jià)便宜的大多數(shù)中小城市而言，建筑成本是房?jī)r(jià)構(gòu)成的最主要因素，譬如，30萬元／畝的標(biāo)準(zhǔn)多層住宅用地，考慮其容積率、小區(qū)配套設(shè)施、規(guī)劃概要等，建筑面積分?jǐn)偟牡貎r(jià)因素大約是180元一平方米，房地產(chǎn)稅費(fèi)及管理成本再高也不會(huì)超過150元一平方米，如果利潤保持在國家鼓勵(lì)的、合理的8%，那么面對(duì)消費(fèi)者的終端銷售價(jià)應(yīng)為1000元左右，但現(xiàn)在此類地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格都在3000元左右，所以說中國的房地產(chǎn)業(yè)是暴利行業(yè)絕不是空穴來風(fēng)。
在中國，房地產(chǎn)被公認(rèn)為是造就富人最多的暴利行業(yè)，也是引發(fā)民眾上訪最多、損害國家利益最多的行業(yè)。在房地產(chǎn)這個(gè)龐大的產(chǎn)業(yè)鏈中，維系著不同的利益集團(tuán)，權(quán)力參與批租土地，銀行提供大規(guī)模貸款，不同的利益集團(tuán)扮演著不同的角色，獲得各自的利益。
房地產(chǎn)商一本萬利
在中國的房地產(chǎn)游戲中，如果說地方政府是無本萬利者，那么房地產(chǎn)商則是一本萬利者，是僅次于地方政府的第二號(hào)受益者。對(duì)此，中國的地產(chǎn)界名人潘石屹坦承：過去的兩年，房地產(chǎn)商都賺了大錢。雖然房地產(chǎn)商的利潤在整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格中只占到并不起眼的15%到30%，但由于普遍使用極高的財(cái)務(wù)杠桿，房地產(chǎn)商的利潤經(jīng)常可以達(dá)到驚人的暴利水平，一位在2002年急匆匆地?fù)u身變?yōu)榉康禺a(chǎn)商的前包工頭，這樣解釋了他的職業(yè)轉(zhuǎn)換：“建筑的利潤在15%左右，房地產(chǎn)對(duì)于我來說，利潤在100-200%。”不過，按照一位投行經(jīng)濟(jì)學(xué)家的估計(jì)，房地產(chǎn)商的自有資本回報(bào)率可以達(dá)到500%。如此暴利，任何冷靜的商人恐怕都難以自持。毫無疑問，飛蛾撲火般涌進(jìn)市場(chǎng)的商人們，是中國房地產(chǎn)又一架開足馬力的發(fā)動(dòng)機(jī)。
比如海口市海甸島的幾千畝土地，最初僅以每畝幾千元的價(jià)格劃撥給某公司開發(fā)，到1993年這里的地皮最高被炒到了每畝200多萬元。對(duì)于這種情況，國外一般采取征收受益稅或土地增值稅、財(cái)產(chǎn)稅等法規(guī)來抑制其獲取暴利，而中國的土地增值稅根本就沒有得到實(shí)施，其暴利一般都通過不同的渠道流入企業(yè)或私人的口袋。
重慶有一家地產(chǎn)公司，違反國土、城建規(guī)劃，擅自擴(kuò)建了十幾萬平米的房子，按說應(yīng)該補(bǔ)繳罰款幾千萬元，但最終公司老板只拿了幾百萬元給個(gè)人的“好處費(fèi)”，就將不合法的手續(xù)合法化。
沈陽的富豪劉涌一次請(qǐng)常務(wù)副市長馬向東吃飯，臨走時(shí)，順手給馬向東秘書扔下一包錢，馬向東作為回報(bào)，將價(jià)值3.5億元的沈陽市中街商業(yè)區(qū)一塊2.4萬平方米的用地，以行政劃撥的方式無償劃給了劉涌。單是這塊土地，劉涌一夜之間就增加了3.5億元的暴利。
海南萬通進(jìn)軍北京時(shí)手中不過幾百萬，投資一個(gè)新世界商場(chǎng)項(xiàng)目，就使他們的腰包膨脹到十幾億，并奠定了馮侖、潘石屹等人在江湖上顯赫的地位。萬通在北京短短十年間，還培養(yǎng)和造就了十幾個(gè)億萬級(jí)的地產(chǎn)富豪。
北京城區(qū)三環(huán)里的一些樓盤，初期推出時(shí)均價(jià)每平方米四五千元，利潤已經(jīng)翻番，現(xiàn)在同樣的房子均價(jià)已經(jīng)漲到了每平方米1萬多元，這樣的暴利怎能不產(chǎn)生富豪？
北京某家知名的房地產(chǎn)公司90年代中期拿到了國貿(mào)附近的一塊地皮，當(dāng)時(shí)花了3億多元，后來與香港置地合作開發(fā)高檔公寓，作價(jià)是30多億元，僅僅五年的時(shí)間，整整翻了十倍。
潘石屹離開萬通獨(dú)立門戶時(shí)，從萬通只帶走現(xiàn)代城的項(xiàng)目計(jì)劃，通過這個(gè)項(xiàng)目他引入資金，僅僅一個(gè)項(xiàng)目，就使他輕松躋身中國富豪榜的行列。
1994年，一位從海南政府機(jī)關(guān)下海的干部來到北京，看中了東直門外的一塊土地，于是貸款投資開發(fā)寫字樓，項(xiàng)目還沒完工，就被某大公司整幢買走，每平方米凈賺了7000多元，事隔多年提起這件事他仍在慨嘆：做夢(mèng)都不敢相信這樣的事情。當(dāng)他后期開發(fā)涉外公寓與美國地產(chǎn)大鱷漢斯公司合作時(shí)，美國漢斯對(duì)這樣的暴利也驚嘆不已！在漢斯看來，海外投資房地產(chǎn)10%的利潤就已經(jīng)很可觀了。
難怪有人慨嘆：這樣的暴利機(jī)會(huì)在全世界都很難找到！據(jù)《福布斯》一年一度公布的中國富豪榜顯示，最近連續(xù)幾年，在中國排名前100位的富豪中，從事房地產(chǎn)開發(fā)的富豪高達(dá)50%以上，由此可見房地產(chǎn)是中國產(chǎn)生富豪最多的行業(yè)。
然而《福布斯》的排名僅僅只是一種表象。一些深藏不露的房地產(chǎn)商人根本不屑于躋身其中。像北京、上海等地還有一批深藏不露的地產(chǎn)商人，其獲取的利潤超過百億。他們并不希罕甚至害怕自己的名字出現(xiàn)在《福布斯》上。
暴利掩蓋下的問題
在房?jī)r(jià)高漲的大背景下，通過房地產(chǎn)獲利過百億的地產(chǎn)巨頭在北京、上海絕不少于百人。然而令人困惑的是，這一暴利行業(yè)存在著普遍的偷稅漏稅行為。據(jù)國家稅務(wù)總局公布的“2003年度中國納稅百強(qiáng)排行榜”，暴利豐厚的房地產(chǎn)企業(yè)悉數(shù)落榜。
轟動(dòng)一時(shí)的上海“周正毅案”，當(dāng)事人僅因虛假注資和操作證券市場(chǎng)罪被輕判。但“周正毅”案暴露的問題恐怕絕非如此簡(jiǎn)單，他在靜安區(qū)“東八塊”58號(hào)地塊與2159戶拆遷戶的糾紛并沒有因此而解決。當(dāng)?shù)匾晃痪芙^拆遷的中年女教師申訴，如果她家被遷到遠(yuǎn)郊，她的工資還不夠她和兩個(gè)孩子到市內(nèi)工作、讀書的路費(fèi)和餐費(fèi)，而她的丈夫已經(jīng)下崗，她自己也身患重病。類似她這樣拒不拆遷的家庭還很多，拆遷暴露出的問題在于市民擁有自己房屋的居住權(quán)，但在拆遷時(shí)卻無法與開發(fā)商進(jìn)行價(jià)格談判，甚至，幾乎所有訴諸法院的拆遷官司都沒有勝訴的可能。如果上海公開拍賣這塊土地，拆遷補(bǔ)償問題很容易解決。協(xié)議轉(zhuǎn)讓或劃撥，利益都被開發(fā)商吃掉了，對(duì)于百姓來說，住房是最大的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而對(duì)于開發(fā)商而言，土地又是獲利最豐厚的財(cái)源。
鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的湖南嘉禾商場(chǎng)項(xiàng)目，開發(fā)商以每平方米30元的超低價(jià)拿到城中心一塊需要拆遷的土地，而當(dāng)開發(fā)商與拆遷戶發(fā)生利益沖突時(shí)，當(dāng)?shù)卣幌Р扇∫磺行姓侄魏徒?jīng)濟(jì)手段對(duì)付無辜的拆遷戶，一時(shí)間鬧得全縣上下人心惶惶。
當(dāng)房地產(chǎn)商借助各種力量哄抬房?jī)r(jià)導(dǎo)致房?jī)r(jià)瘋狂上漲時(shí)，成千上萬的低收入階層只能望樓興嘆，要買房，就得透支未來幾十年甚至一輩子的心血。
在中國對(duì)外開放的主要窗口“上海”，房?jī)r(jià)上漲的速度更是離譜，即使一個(gè)高薪白領(lǐng)一年的總收入不吃不喝也買不到5平方米的房子。上海市2004年人均可支配收入是1895美元，據(jù)說居中國各大城市之首，這樣的收入還不能在徐家匯或陸家嘴買到1平方米的房子，而上海市絕大多數(shù)人的收入水平其實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到這個(gè)理想的人均收入數(shù)字。
在深圳、北京、上海等地，地價(jià)是房?jī)r(jià)的主要構(gòu)成因素，好的地塊，每畝多是千萬以上，在這樣的地塊只有建造高層、高檔樓宇，才能把地價(jià)因素削減、消化下來。在北京，1000萬元／畝的地塊，應(yīng)該在三環(huán)以內(nèi)，25層的塔樓，建筑面積分?jǐn)偟牡貎r(jià)大約是1300元一平方米，加上1200元一平方米的建筑成本，如果利潤率為8%，那么面對(duì)消費(fèi)者的終端銷售價(jià)不過3000元左右，而現(xiàn)實(shí)中的價(jià)格都是一萬多元以上。這里所說的地價(jià)，是參考同地域中已經(jīng)見報(bào)、公開招投標(biāo)的地價(jià)。而實(shí)際情況是，不單是北京，全國其他地方，經(jīng)營性的房地產(chǎn)土地出讓絕大部分(95%以上)都是協(xié)議轉(zhuǎn)讓的，就是說，是在沒有競(jìng)爭(zhēng)、不公開的情況下以一種你情我愿的形式出售國有土地的，其價(jià)格比公開招投標(biāo)的地價(jià)低很多，有些可能連1／10都不到。北京2003年突擊協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地，用京城房地產(chǎn)大腕華遠(yuǎn)公司任志強(qiáng)的話說，光為這些協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地辦理各項(xiàng)手續(xù)，沒有一年半的時(shí)間，絕對(duì)辦不完。為什么會(huì)這樣呢？原來國土資源部下令，2004年8月31日前停止一切土地的協(xié)議轉(zhuǎn)讓，改為以公開招投標(biāo)方式轉(zhuǎn)讓，出價(jià)最高者中標(biāo)。游戲規(guī)則改了，門準(zhǔn)備關(guān)上了，已經(jīng)得利的、想要得利的、有門路的立馬就忙開了，有人戲稱此幕系土地市場(chǎng)的最后瘋狂，京城房產(chǎn)大腕們預(yù)測(cè)，今后北京的房?jī)r(jià)將會(huì)不可避免地上漲，樂觀的估計(jì)2萬元一平方米都打不住，按原來房屋銷售價(jià)格與成本的比例推算，房?jī)r(jià)可能會(huì)上漲到3萬元一平方米，快趕上香港的房?jī)r(jià)了，但香港的人均薪酬水平、地價(jià)卻是北京無法比擬的。
欲使之滅亡，必先使之瘋狂
有句話說得很精辟，欲使之滅亡，必先使之瘋狂。每個(gè)城市在把房產(chǎn)價(jià)格推向一個(gè)又一個(gè)高潮時(shí)，無疑是在加快其挖掘墳?zāi)沟牟椒ィ坏┓康禺a(chǎn)泡沫破滅時(shí)，所有的資本都會(huì)爭(zhēng)先恐后地出逃，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的打擊，用十年衰敗來形容都不為過，看看現(xiàn)在的北海、海口以及日本、香港，就明白什么叫元?dú)獯髠?/P>
當(dāng)一個(gè)城市的主要財(cái)富是以土地、房產(chǎn)來支撐時(shí)，必然會(huì)帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。不動(dòng)產(chǎn)基本上沒有任何特殊性，制造起來很快、很便宜，它不是古玩珍寶名畫，其真正價(jià)值，與當(dāng)?shù)鼐用竦娜司杖搿趧?dòng)力價(jià)格、建筑材料價(jià)格是密切相關(guān)的。有關(guān)數(shù)據(jù)表明，當(dāng)一套70平方米的新建房屋價(jià)格是當(dāng)?shù)厝司晔杖氲?倍以上時(shí)，就已經(jīng)進(jìn)入警戒線了，達(dá)到10倍時(shí)已是相當(dāng)嚴(yán)重的泡沫化。從長遠(yuǎn)來說，這樣的價(jià)格在其它因素(利好出盡、利空必至)的打壓下，必然存在理性回歸的動(dòng)力，任何政府的優(yōu)惠政策或商業(yè)上的奇跡都抵擋不住，除非以破壞當(dāng)?shù)卣w經(jīng)濟(jì)持續(xù)性發(fā)展為代價(jià)。
房地產(chǎn)行業(yè)的暴利對(duì)中國社會(huì)危害甚大。這主要表現(xiàn)在：一、抬高了房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)成本，例如全球性的相應(yīng)物價(jià)暴漲，外國供應(yīng)商都在耍中國的大頭，趁機(jī)要價(jià)！二、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)過熱，房?jī)r(jià)畸高，價(jià)格扭曲并且起伏波動(dòng)巨大，三、加重普通消費(fèi)者的購房負(fù)擔(dān)，使一大批消費(fèi)者成為危險(xiǎn)的負(fù)債群體，并為金融機(jī)構(gòu)埋下債務(wù)危機(jī)的隱患。在這個(gè)時(shí)刻，根本不存在什么”看不見的手“。中央政府就是要干預(yù)！要管制！