中國應做好樓市崩盤的準備
——環(huán)球時報2009年12月18日
????? 時寒冰
??? 樓市崩盤，讓日本在低迷或蕭條中渡過了20余年，至今沒有恢復元氣。
??? 日本當年房價為什么崩盤？總結(jié)下來，無外乎幾點：炒房投機獲利超過正常企業(yè)利潤，導致大量資源流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，加速了泡沫的形成；濫發(fā)基礎(chǔ)貨幣（對內(nèi)）與升值壓力（對外）；人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化……
??? 中國自古崇尚“居安思危”的理念，努力做到在危險還沒有到來時，就提前發(fā)現(xiàn)問題，將之在萌芽狀態(tài)就解決掉，以避免在未來某個時刻置身于危險之中。
??? 中國樓市會不會崩盤呢？不妨對照一下日本。
??? 從這幾年的情況來看，企業(yè)正常經(jīng)營所獲利潤，別說能夠超過就是接近房地產(chǎn)的也寥寥無幾。尤其次貸危機發(fā)生后，中國推出了4萬億的救市計劃，以此為基礎(chǔ)，地方政府推出了18萬億的救市計劃，即使剔除重疊的，規(guī)模之龐大也足以令世界觸目驚心。為了籌集資金，許多地方政府強化了稅費征收功能，企業(yè)負擔加重，原本微薄的利潤變得更加微薄。于是，有的老板關(guān)掉企業(yè)，把錢投入到了房地產(chǎn)領(lǐng)域。
??? 這也正是次貸危機之下，全世界房價下跌，唯獨中國房價率先快速上漲的根本原因。由于大量資源流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，加速了中國房價的上漲，這種上漲形成的示范效應又吸引更多的資金涌向房地產(chǎn)，資金的持續(xù)流入為中國房地產(chǎn)戴上了一個華美的光環(huán)，而在這種光環(huán)之下，則是一個令人憂慮的前景：如果制造業(yè)的基礎(chǔ)松動，過于倚重房地產(chǎn)的中國，如何應對未來房地產(chǎn)波動甚至崩盤的隱憂？
??? 廣場協(xié)議簽訂后，日本政府為了刺激經(jīng)濟發(fā)展，貨幣供應量每年超過10%。信貸投放也持續(xù)放大，比如，1991年，日本銀行總貸款規(guī)模在當年國民生產(chǎn)總值中的占比高達90%，貸款大部分流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
??? 中國在出臺經(jīng)濟刺激計劃以后，信貸投放加快，僅今年前9個月新增人民幣貸款就高達8.67萬億元。我們無法知道到底有多少資金流向了房地產(chǎn)領(lǐng)域，但我們知道，存量住房幾乎被銷售一空，“地王”在全國各地一個接一個出現(xiàn)。今年國內(nèi)主要大城市前三季度土地出讓金已經(jīng)超過2007年全年，上海在今年前9個月賣地收入達652億元，名列全國第一，北京緊隨其后，達571億元。而2001年至2003年間，中國地方政府的土地出讓金收入總額也才9100億元。
??? 再看一下人口因素。日本二戰(zhàn)后的人口出生率一度達到33‰，這批嬰兒長大成家后形成對住房的強大需求，推動著房價的上漲。但隨后，隨著經(jīng)濟發(fā)展和生活的改善，人口出生率開始大幅下降，這成為加速日本房價崩盤的一個重要推手。
??? 其實，中國的人口結(jié)構(gòu)也在快速發(fā)生變化，只是這種變化被無情忽略了。
??? 我們不妨看一下媒體報道的具體數(shù)據(jù)：根據(jù)北京市教委發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2000年是小學畢業(yè)生人數(shù)的高峰年，小升初人數(shù)為18萬人，到2001年減為17萬人，2002年減為15萬人，2003年是近年來小學畢業(yè)生減幅最大的一年，減為12萬人，2004年減至10萬人。2005年減至8萬多人……如果把這組數(shù)據(jù)畫成曲線圖，人們很容易發(fā)現(xiàn)未來人口變化的趨勢是何等之明顯，何等之快速。
??? 當人口結(jié)構(gòu)在十多年后呈現(xiàn)巨變，中國支撐高房價的基礎(chǔ)在哪里？我此前說過，當人們的預期發(fā)生變化，大量被囤積的房源蜂擁到市場，誰有力量維持高房價泡沫及由此營造出來的虛幻的繁榮？而且，由于快速擴張，中國大城市的承受能力已經(jīng)到達極限。比如，人均水資源國際公認的警戒線是1000立方米，而上海的人均水資源僅150立方米，北京僅300立方米。當城市遭遇最致命的發(fā)展瓶頸，房價還能獨立前行嗎？畢竟，我們不是生活在童話中。
??? 房價連年上漲，遠遠超出了民眾的實際購買力，嚴重惡化了民生，使得許多人把擁有房子這種生活必需品定為人生的終極目標。更重要的是，房地產(chǎn)已經(jīng)成為消耗公眾財富的無底洞。
??? 既得利益集團拼命渲染房地產(chǎn)發(fā)展帶來的好處，而對日積月累的隱患只字不提。日本在房地產(chǎn)崩盤后，依靠技術(shù)和民富兩大基礎(chǔ)，尚能跌跌撞撞地在20多年低迷期中堅持下來，中國房價如果真的崩盤，我們能撐多久？別忘了，中國缺少日本當年的兩大支柱，民窮與技術(shù)落后的現(xiàn)實，注定中國承受房地產(chǎn)崩盤的能力是十分脆弱的。
??? 這些問題，真的應該冷靜思考、認真對待了！（此文發(fā)表時有刪節(jié)）
??????????? 寫于12月16日